Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Công ty luật Dragon trả lời khách hàng về luật đất đai:
Câu hỏi:
Ngày 21/01/2009 các hộ gia đình trong xóm 16, xã Cổ nhuế, huyện Từ Liêm, Hà Nội gồm có: Hoàng Văn Phú, Nguyễn Trọng Đại, Mai Văn Phong, các hộ thống nhất để 24.1m2 làm ngõ đi chung. Trong biên bản thoả thuận các bên có thống nhất khi xây dựng từ tầng 2 các Hộ có quyền xây dựng văng ra phần ngõ đi chung tối đa là 1m2. Trong biên bản thoả thuận cũng có ghi nhận rằng các bên nhận chuyển nhượng từ các Hộ này phải tuân theo Biên bản thoả thuận này.
Chúng tôi khi xây dựng tầng 2 đã văng ra phần lối đi chung là 1m2, nhà chúng tôi xây dựng không có giấy phép xây dựng.
Ngày 05/08/2012 UBND xã Cổ Nhuế thanh tra xây dựng đã lập Biên bản số 181/BB-TTrXD về việc vi phạm hành chính và ngừng thi công xây dựng công trình vi phạm trật tự xây dựng. Ngày 20/08/2010 UBND xã Cổ Nhuế ra Quyết định số 497/QĐ-UBND về việc cưỡng chế phá rỡ công trình vi phạm trật tự xây dựng. Ban cưỡng chế có hướng dẫn chúng tôi phần cơi nới đó chỉ được xây dựng ban công, hiện tại chúng tôi đã thực hiện như vậy.
Hỏi:
1. Bản thoả thuận của các Hộ gia đình trên có hiệu lực pháp luật không? Nếu có hiệu lực pháp luật thì các Hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau này có phải tôn trọng sự thoả thuận này không?
2. Ban cưỡng chế thi công công trình có hướng dẫn được phép xây dựng ban công cơi nới ra phần ngõ đi chung như vậy liệu có bị cưỡng chế tiếp không?
Trả lời:
Theo pháp luật dân sự tại Điều 273 quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có quy định như sau:
1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.
3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.
Như vậy, các bên có quyền thoả thuận về vị trí giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi chung. Như vậy việc thoả thuận của các bên sẽ có hiệu lực pháp luật nếu như thoả thuận này không vi phạm các điều cấm của pháp luật có liên quan.
Trong trường hợp này pháp luật có liên quan là Luật nhà ở và Luật xây dựng và các văn bản khác có liên quan.
Pháp luật về nhà ở Tại khoản 5, Điều 8 Luật nhà ở năm 2005 quy định Những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở như sau:
“Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật, lấn chiếm không gian và các bộ phận công trình thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức”.
Như vậy, theo quy định pháp luật nêu trên thì hành vi cơi nới, lấn chiếm không gian là hành vi bị cấm trong hoạt động xây dựng cũng như nhà ở. Tuy nhiên đây là việc lấn chiếm bất hợp pháp, không có sự thuận tình của các bên có sử dụng chung ngõ đó. Việc các hộ gia đình có sự thuận tình cho phép các hộ xây dựng từ tầng 2 trở lên được phép cơi nới ra phần ngõ đi chung thì hành vi này không được coi là hành vi vi phạm pháp luật
Pháp luật Xây dựng tại khoản 5, Điều 10 quy định các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng cụ thể như sau:
“Cơi nới, lấn chiếm không gian, khu vực công cộng, lối đi và các sân bãi khác đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố”.
Như vậy, Việc anh ( Chị ) xây nhà cơi nới ra phần ngõ đi chung ( có sự đồng ý của các chủ hộ) sẽ không vi phạm pháp luật khi hành vi lấn chiếm ra ngõ đi chung này không bị cấm trong “quy hoạch xây dựng” được UBND huyện Từ Liêm lập cho từng khu vực cụ thể.
Như vậy, anh (chị) phải xem xét hành vi này được UBND Huyện Từ Liêm quy định cụ thể như thế nào trong “Quy hoạch xây dựng” mà huyện đã vì quy hoạch này được lập và áp dụng theo từng vùng cụ thể ( anh chị làm đơn trình bày tới UBND huyện Từ Liêm để được giải đáp về quy hoạch cụ thể như thế nào và hành vi xây dựng cơi nới trên ngõ đi chung có diện tích như vậy có quy định như thế nào trong bản quy hoạch đó).
KL: Biên bản thoả thuận của các hộ gia đình trước đây có giá trị pháp luật khi không vi phạm quy hoạch xây dựng cụ thể của UBND huyện Từ Liêm.
* Biên bản thoả thuận này sẽ có giá trị áp dụng với cả những chủ hộ sau khi nhận chuyển nhượng từ các hộ khác kể từ thời điểm xác lập thoả thuận này.
Theo quy định pháp luật dân sự quy định tại Điều 274 Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
1. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2. Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó.
Theo khoản 2 nêu trên thì Biên bản thoả thuận đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất phải tuân theo thoả thuận này.
Như vậy, khi biên bản thoả thuận đã xác lập trên không vi phạm bản quy hoạch của UBND huyện Từ Liêm thì Biên bản thoả thuận này sẽ có giá trị pháp lý và có giá trị áp dụng với cả những chủ hộ sau khi họ nhận được sự chuyển nhượng từ các chủ hộ đã xác lập Biên bản thoả thuận này.
– Có giải đáp từ UBND huyện Từ Liêm, khi thoả thuận đó không vi phạm quy hoạch xây dựng thì việc thoả thuận này có giá trị pháp luật. Các bên phải tôn trọng thực hiện. Khi có tranh chấp có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận. Như vậy, khi có kết quả chắc chắn từ UBND huyện, anh chị có thể nhờ tới UBND xã Cổ Nhuế can thiệp xác nhận Biên bản thoả thuận này có giá trị áp dụng với các hộ trong khu vực đó và những người nhận chuyển nhượng sau này cũng phải tôn trọng thực hiện.
2. Ngày 05/08/2012 UBND xã Cổ Nhuế đã lập Biên bản số 181/BB-TTrXD về việc vi phạm hành chính và ngừng thi công xây dựng công trình vi phạm trật tự xây dựng.
Theo nội dung Biên bản này có liệt kê các hành vi vi phạm của gia đình anh chị như sau:
– Vi phạm khoản 2, Điều 120 Luật xây dựng cụ thể:
“Công trình xây dựng sai quy hoạch, công trình xây dựng không có giấy phép hoặc sai với giấy phép xây dựng được cấp đối với công trình xây dựng theo quy định phải cấp giấy phép xây dựng thì phải bị phá dỡ toàn bộ hoặc phần vi phạm theo quy định”.
– Vi phạm quy định tại Điều 12 Xử lý công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng cụ thể như sau:
“1. Những công trình xây dựng theo quy định phải có Giấy phép xây dựng, khi xây dựng không có Giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này phải bị xử lý như sau:
a) Lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị;…”
2. Đối với những công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng nhưng đủ điều kiện để cấp Giấy phép xây dựng theo quy định thì xử lý như sau:
a) Những công trình xây dựng phải bị lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng gồm: công trình xây dựng phù hợp vị trí quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng trên đất ở có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, phù hợp quy hoạch xây dựng; xây dựng mới trên nền nhà cũ hoặc cải tạo nhà đang ở phù hợp quy hoạch xây dựng; công trình xây dựng trên đất có đủ điều kiện về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai;…”
Theo quy định tại Điều 11. Xử phạt chủ đầu tư có hành vi vi phạm các quy định về trật tự xây dựng như sau:
“2. Phạt tiền đối với chủ đầu tư tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng:
b. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;…”
Như vậy, theo Biên bản này thì anh (chị), có hành vi vi phạm pháp luật xây dựng đó là xây dựng công trình không giấy phép.
UBND đã có hướng dẫn anh (chị) được phép xây dựng trên ngõ đi chung chỉ là phần ban công. Tuy nhiên hình thức hướng dẫn của Ban cưỡng chế là việc họ chỉ nói cho anh được phép xây dựng như vậy. Như vậy việc hướng dẫn của Ban cưỡng chế chưa rõ ràng, anh chị cần có văn bản yêu cầu tới cơ quan có thẩm quyền với nội dung yêu cầu được hướng dẫn cụ thể về việc xây dựng tiếp theo.
Khi có hướng dẫn cụ thể từ UBND đó là cơ sở cho việc thực hiện công trình tiếp theo khi đó anh chị thực hiện đúng như hướng dẫn đó mới chắc chắn khi anh chị xây dựng tiếp theo không bị cưỡng chế.
